Kaupunginhallitus
Esityslista 17.11.2025/Asianro 4

Kaupunkisuunnittelujaosto 10.04.2025 § 19 

Valmistelija: Kaavoitusarkkitehti Markus Gerke

etunimi.sukunimi(ät)uusikaupunki.fi

Kiinteistön 895-472-3-25 Pytinki, omistaja on hakenut alueelleen ranta-asemakaavan muutosta.

Kaavan laatijaksi maanomistaja esittää Nosto Consulting Oy, dipl.ins. YSK 742 Pasi Lappalaista.

Alueidenkäyttölain 74 §:ssä kerrotaan maanomistajan oikeudesta ranta-asemakaavan laatimiseen.

Maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Ennen laatimiseen ryhtymistä on oltava yhteydessä kuntaan ja toimitettava kunnalle alueidenkäyttölain 63 §:ssä tarkoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma.

Osallistumis- ja arviointisunnitelma on valmistunut 4.3.2025.

Kaavaluonnosaineisto valmistui 4.3.2025.

Kaavanlaatija kuvailee kaavaselostuksessa kaavatyötä seuraavasti:

Suunnittelualue sijaitsee Uudenkaupungin Tammion saaren koillisrannalla noin 4,5 kilometrin päässä (linnuntietä) Uudenkaupungin keskustasta. Suunnittelualueelle on kiinteä tieyhteys Lepäistentien ja Lehtiläntien kautta.

Kaavatyön tavoitteena on muuttaa suunnittelualueen kiinteistölle

(895-472-3-25 Pytinki) sijoittuvan korttelin 5 rakennuspaikan 7 ja

kiinteistöön kuuluvan vähäisen maa- ja metsätalousvaltaisen alueen käyttötarkoitukset erillispientalojen korttelialueeksi (AO) ja

päivittää rakennuspaikkakohtainen rakennusoikeus käyttötarkoitusta vastaavaksi.

 Toteutuessaan ranta-asemakaavan muutoksella ei arvioida olevan

valtakunnallista tai merkittävää maakunnallista vaikutusta.

Alueen yleiskuvaus

Suunnittelualue koostuu kiinteistöstä 895-472-3-25 Pytinki. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 0,43 hehtaaria. Suunnittelualueella on todellista rantaviivaa noin 73 metriä ja muunnettua rantaviivaa noin 70 metriä.

Luonnonympäristö

Suunnittelualue on pääosin loma-asunnon hoidettua ja paikoin

metsäistä pihapiiriä. Kasvillisuus on tavanomaista saariston kasvillisuutta.

Suunnittelualueen maaperä on pääasiassa hiekkamoreenia, mutta

myös osittain kalliomaata.

Rakennettu ympäristö

Suunnittelualueen kiinteistöllä sijaitsee yksi loma-asunto piharakennuksineen. Lähiympäristössä sijaitsee sekä vapaa-ajan että vakituista asutusta.

Maakuntakaava

Ympäristöministeriö on vahvistanut 20.3.2013 Vakka-Suomen

maakuntakaavan, joka on osa samana päivänä hyväksyttyä Varsinais-Suomen maakuntakaavaa.

Maakuntavaltuusto hyväksyi kokouksessaan 11.6.2018 VarsinaisSuomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavan. Kaava on tullut voimaan korkeimman hallintooikeuden päätöksellä 6.7.2020.

Maakuntavaltuusto hyväksyi Varsinais-Suomen luonnonarvojen ja    -varojen vaihemaakuntakaavan 14.6.2021. Maakuntahallitus määräsi kokouksessaan 13.9.2021 kaavan tulemaan voimaan maankäyttö- ja rakennuslain (nykyisen alueidenkäyttölain) 201 §:n nojalla.

Voimassa oleva vaihemaakuntakaava kumoaa ja korvaa voimassa olevan maakuntakaavan V, R, S, M, MRV-aluevaraus- ja v, r, s-kohdemerkinnät.

Suunnittelualue on voimassa olevissa maakuntakaavoissa osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita (MRV). Alueita voidaan osoittaa lisäksi loma-asumiseen ja matkailutoiminnoille.

Alueita voidaan käyttää myös harkitusti haja-asutusluonteiseen pysyvään asutukseen. Suunnittelualue on osoitettu myös matkailun, retkeilyn ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeksi (Velhonveden rengastie) sekä pintaveden muodostumisalueeksi.

Suunnitelmissa ja toimenpiteissä alueella on otettava huomioon pintaveden suojelu siten, että sen käyttömahdollisuuksia, laatua tai riittävyyttä ei vaaranneta. Vesiensuojeluviranomaisille on suunnittelu- ja rakentamistoimenpiteiden yhteydessä varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.

Suunnittelualue kuuluu maakuntakaavassa loma-asutuksen mitoitusta osoittavaan osa-alueeseen 2 eli 5-7 lay/km ja vapaan rannan osuus 40% kokonaisrantaviivasta.

Yleiskaava

Suunnittelualueella on voimassa oikeusvaikutteinen Uudenkaupungin yleiskaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.12.1992 ja tullut voimaan Turun ja Porin lääninhallituksen vahvistamispäätöksellä 25.8.1994.

Suunnittelualue on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu loma-asuntoalueeksi (RA). Suunnittelualue on osoitettu makeavesialtaan lähivaluma-alueeksi (pv), jossa alueen käyttö ja rakentaminen tulee toteuttaa siten, ettei valumavedet tai jätevedet aiheuta haittoja makeanvedenaltaalle. Suunnittelualue kuuluu yleiskaavassa loma-asutuksen mitoituksen osa-alueeseen I/MV, 4 lay/km tai 1lay/ 3 ha maa-aluetta, jolloin pienempi luku on tilan enimmäisrakennusoikeus. Rantaviivasta vähintään 60 % tulee jättää vapaaksi.

Ranta-asemakaava

Suunnittelualueella on voimassa Turun ja Porin lääninhallituksen

22.2.1994 vahvistama Vohdensaari Kinnalan ranta-asemakaava

(hyväksytty kumotun rakennuslain mukaisena rantakaavana).

Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa suunnittelualue on

osoitettu loma-asuntojen korttelialueeksi (RA-1) ja pieneltä osin

maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Loma-asuntojen

korttelialueella RA-1 rakennuspaikalle saa rakentaa yhden lomaasunnon ja yhden saunarakennuksen, jonka kerrosala lasketaan rakennuspaikan kerrosalan osaksi. Rakennuspaikan

enimmäiskerrosala on 120 neliömetriä ja saunan 25 neliömetriä.

Kaavamuutos

Kaavamuutoksessa on osoitettu erillispientalojen korttelialuetta (AO).

Kaava-alueen pinta-ala on noin 0,43 hehtaaria.
Kaavassa on osoitettu kerrosalaa erillispientalojen rakennuspaikalle yhteensä 300 k-m². Rakennusoikeus lisääntyy alueella 180 km².

Ranta-asemakaavan muutos ei hajauta olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta. Noudattamalla kaavassa rakentamisesta annettuja määräyksiä alueen toteutus ei vaaranna luonto-, maisema- tai kulttuuriarvoja. Kaavassa on tarkoituksenmukaisin aluevarauksin,

merkinnöin ja määräyksin pyritty vähentämään rakentamisesta

johtuvia vaikutuksia sekä turvattu terveellisen ja turvallisen ympäristön muodostuminen.

Kaavassa osoitetaan vähäisesti uutta vakituista asumista. Kaavalla

ei ole merkittävää vaikutusta alueen väestörakenteeseen tai väestönkehitykseen.

Kaavalla ei ole suoria taloudellisia vaikutuksia muille kuin maanomistajille.

Kaupunkisuunnittelun kommentti:

Kaupunkisuunnittelu ei yhdy kaavan laatijan näkemykseen siitä, ettei kaava aiheuta kaupugille kuluja. Yhdyskuntarakenteen tietoinen hajauttaminen haja-asutusalueella tuo mahdollisesti kunnalle kuluja tulevaisuudessa.

Kaupunkisuunnittelu katsoo, että kaavatyö voidaan tällä kaavaluonnoksella käynnsitää ja luonnos voidaan asettaa nähtäville ja pyytää lausunnot, koska se on Uudenkaupugin rakennusjärjestyksen periaatteiden mukainen.

Esittelijä: Kaupunginarkkitehti Leena Arvela-Hellen

Päätösehdotus: Kaupunkisuunnittelujaos päättää käynnistää Kinnalan ranta-asemakaavan muutos 3. laadinnan, ilmoittaa kaavoituksen vireilletulosta osallisille ja asettaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä kaavaluonnoksen nähtäville ja pyytää lausunnot viranomaisilta.

Päätös: Ehdotus hyväksyttiin.

______

Kaupunginhallitus 17.11.2025    

3272/10.02.03/2025 

Valmistelija: Kaupunginarkkitehti Leena Arvela-Hellen.

etunimi.sukunimi(ät)uusikaupunki.fi

Kinnalan ranta-asemakaavan muutos 3 luonnos on ollut virallisesti nähtävillä 13.5.-12.6.2025.

Määräaikaan mennessä ei saapunut yhtään huomautusta. Varsinais-Suomen liitto ei antanut lausuntoa. Varsinais-Suomen ELY-keskus on toimittanut lausunnon kaavaluonnoksesta.

ELY-keskus toteaa, että ranta-asemakaava on tarkoitettu pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseen ranta-alueelle. Vakituisen asumisen kaavoittamiseen sopiva kaavamuoto olisi asemakaava. Mikäli muutos tehdään ranta-asemakaavana, tulisi tarkastella laajempaa aluetta. Rakennusoikeuden kasvattamisella mahdollistettava lisärakentaminen lisää kaavan vaikutuksia, ja kaavamuutos edellyttää niiden arviointia. Ranta-asemakaava

muutoksen mahdollistaman lisärakentamisen sijoittumista suunnittelualueelle ei ole täsmennetty tai sen vaikutuksia arvioitu kaavaselostuksessa. Kaavamääräysten viittaus rakennuslupaan on tarpeen päivittää ajantasaisen lainsäädännön mukaisesti rakentamisluvaksi. Kaavamerkinnöissä on myös hyvä huomioida ympäristöministeriön asetus 311/2024 maakunta-, yleis- ja asemakaavojen kaavamääräysten ja kaavakohteiden esitystavasta. Ranta-asemakaavan ilmastovaikutukset tulee arvioida kaavaselostuksessa.

Kaavanlaatijan vastine:

Uudenkaupungin vakiintunut käytäntö on ollut ratkaista ranta-asemakaavaalueella vakituiseen asumiseen tarkoitetut rakennusoikeudet ranta-asemakaavan muutoksella. Kaupunki ei pääsääntöisesti ole myöntänyt poikkeamislupaa ranta-asemakaavan käyttötarkoituksesta.

Kaavamuutosalue muodostaa ympärivuotiseen asumiseen tarkoituksenmukaisen rakennuspaikan. Uudessakaupungissa on lähivuosina hyväksytty vireillä olevaa kaavaa vastaavia kaavamuutoksia. Kaavamuutosalue täyttää alueella voimassa olevia laadittuja ranta-asemakaavamuutoksia vastaavat edellytykset ja noudattaa täten maanomistajien tasapuolista kohtelua.

Rakentamislain 17 §:n 4 momentti huomioon ottaen rakennusjärjestyksessä annetaan kaavoittamattomia alueita koskevia määräyksiä sekä yleis- ja asemakaava-alueille kaavoja tarkentavia määräyksiä.

Ranta-asemakaava on alueidenkäyttölain 73 §:n 3 momentin mukaan lain tarkoittama asemakaava.

Rakennusjärjestyksen määräykset eivät ole näin ollen ohjeena ranta-asema-kaavaa laadittaessa.

Kaavamuutoksessa osoitetun rakennuspaikan rakennusoikeudet ja rakennusalat on osoitettu tarkoituksenmukaisella tavalla ja alueella jo olemassa olevat rakennukset huomioiden. Rakentaminen on sopeutettavissa ympäristöön ja maisemaan.

Viitaten edelliseen kappaleeseen; Kaavamuutoksessa osoitetun rakennuspaikan rakennusalat on osoitettu tarkoituksenmukaisella tavalla ja alueella jo olemassa olevat rakennukset huomioiden.

Rakennusalat on määritelty vireillä olevaan kaavaan rakennusjärjestyksen ohjeellisten etäisyyksien mukaisesti sekä yhteneväisesti lähivuosina hyväksyttyjen vastaavien kaavamuutosten kanssa eikä tällä ranta-asemakaavan muutoksella poiketa aiemmasta linjasta. Vireillä olevan kaavan mukainen rakennusalojen määritys siis noudattaa maanomistajien tasapuolista kohtelua.

Rakennusalat on laadittu niin, että ne huomioivat jo olemassa olevat rakennukset ja niiden sijoittumisen sekä mahdollisen uuden rakentamisen sijoittelun rakennuspaikan luonnonolosuhteet, näkymät ja maastonmuodot paremmin huomioiden.

Korjaamistarvetta ei tunnisteta kaava-aineistosta. Kaava-aineistossa on käytetty ajantasaisen lainsäädännön mukaisesti rakentamislupatermiä.

Ranta-asemakaava on laadittu siinä muodossa, mitä asemakaavan esitystavasta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 55 §:ssä (nykyinen alueidenkäyttölaki) ennen 1.1.2024 voimaan tullutta lakimuutosta (23.3.2023/432). Lain siirtymäsäännös huomioiden asemakaavan aiempaa esitystapaa voidaan soveltaa vuoden 2028 loppuun asti.

Kaavan ilmastovaikutusten arviointi lisätään kaavaselostukseen ennen ehdotusvaihetta.

Lisätään kaavakartan yleisiin määräyksiin kohta:

”Rakennukset on sijoitettava niin, että pengertämistä tarvitaan mahdollisimman vähän. Mahdolliset pengerrykset tulee maisemoida ja istuttaa siten, että rakennetut ja luonnontilaiset alueet sulautuvat toisiinsa.”

Kaavamääräykset ovat muilta osin riittävät.

Kaupunkisuunnittelun vastine:

Kaupunkisuunnittelu ei täysin yhdy kaavoittajan vastineeseen.

Rakentamislain 17 §:ssä säädetään rakennusjärjestyksestä ja siinä tulkintamme ovat ristiriidassa kaavoittajan vastineen kanssa.

Rakentamislain 17§:

Kunnassa on oltava rakennusjärjestys. Rakennusjärjestyksen määräykset voivat olla erilaisia kunnan eri alueilla.

Rakennusjärjestyksessä voidaan antaa paikallisista oloista johtuvat suunnitelmallisen ja sopivan rakentamisen, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamisen sekä hyvän elin-ympäristön toteutumisen ja säilyttämisen kannalta tarpeelliset määräykset. Rakennusjärjestyksen määräykset eivät saa olla kiinteistönomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuuttomia.

Rakennusjärjestyksen määräykset voivat koskea rakennuspaikkaa ja muita alueita, rakennuksen kokoa ja sen sijoittamista, rakennuksen sopeuttamista ympäristöön, rakentamistapaa, istutuksia, aitoja ja muita rakennusta pienempiä rakennuskohteita, rakennetun ympäristön hoitoa, vesihuollon järjestämistä, sekä muita niihin rinnastettavia paikallisia rakentamista koskevia seikkoja.

Rakennusjärjestyksessä olevaa määräystä ei saa soveltaa, jos yleis- tai asemakaavassa taikka Suomen rakentamismääräyskokoelmassa julkaistussa määräyksessä määrätään asiasta toisin.

Kaupunkisuunnittelu katsoo kuitenkin, että kaava voidaan asettaa ehdotuksena nähtäville ja pyytää viranomisilta lausunnot.

Esittelijä: Kaupunginjohtaja Atso Vainio

Päätösehdotus:  

Päätös:

______